Khi bắt đầu xây dựng một ngôi nhà mới chúng ta thường phải lo lắng không biết phải tính toán giá thành xây dựng nhà hiện nay như thế nào để dự trù kinh phí xây nhà. Việc tính toán giá thành xây dựng hiện nay được chia ra làm 2 bước tính cụ thể : tính khái toán chi phí xây dựng dựa vào cách thống kê những công trình đã làm tương tự và cách tính dự toán chi tiết dựa vào hồ sơ bản vẽ chi tiết.
cách tính giá thành xây dựng nhà ở
Tính khái toán chi phí.
Để tính được chi phí xây dựng bằng phương pháp tính khái toán thì nhà thầu phải tổng hợp từ nhiều công trình được xây dựng có cấu trúc tương tự nhau và được thống kê lại. Bằng kinh nghiệm của nhà thầu sau nhiều công trình được thi công các nhà thầu lập nên một công thức tính toán giá thành xây dựng nhà thông qua một biến số cụ thể nào đó để thuận tiện cho việc tính toán chi phí xây dựng nhà sau này. Trong đó việc tính toán giá thành xây dựng qua biến số m2 xây dựng được sử dụng nhiều nhất và đơn giản nhất cho người xây nhà. Vì vậy ngày nay đối với lĩnh vực xây dựng nhà phố, biệt thự với các gói xây nhà phần thô và xây nhà trọn gói người ta thường hay nói đến đơn giá xây dựng là bao nhiêu tiền /m2 ( ví dụ là 4.500.000 đ/m2,...).
Như chúng tôi đã nói ở trên việc tính khái toán giá thành xây dựng theo đơn giá/m2 là theo phương pháp thống kế nên sai số chắc chắn là điều không tránh khỏi do đó đọ chính xác của việc tính khái toán phụ thuộc vào kinh nghiệm của nhà thầu và chất lượng của mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt lên đến 50%.
Sau khi tham khảo ý kiến của một số nhà thầu xây dựng trên địa bàn Tphcm ở các vùng nội thành đơn giá xây nhà phần thô dao động từ 2.700.000 đ/m2 - 3.100.000 đ/m2 diện tích xây dựng. (Lưu ý : diện tích trên chưa bao gồm sân vườn, tường rào, trang bị nội thất. Diện tích xây dựng được tính toán như sau: diện tích tầng trệt, diện tích các lầu, diện tích sân thượng không lợp mái được tính 50% diện tích, mái tole, mái ngói được tính từ 30-70% diện tích.
Ví dụ : xây nhà ở 100m2 xây dựng một trệt hai lầu mái ngói được tính giá thành xây dựng như sau: 100 x 3 x 2.700.000 + 100 x 30% x 2.700.000 = 891.000.000 đ.
Lưu ý : Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các quận ngoại thành như Nhà Bè, Quận 2, Quận 9, Quận 12, Quận Bình Tân có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20% – 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán sẽ là 1.158.000.000 đ (tức tăng thêm 267 triệu đồng).
>> vận chuyển hàng hóa
Tính dự toán chi tiết.
Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ … Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau :
Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình. Ví dụ : Trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột …
2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ : Phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là bao nhiêu …
3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ ghi rõ chi phí cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một công trình.
Như vậy, tùy vào tính chất quan trọng của công trình, tùy vào mức độ chấp nhận rủi ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một cách tính giá thành xây dựng nhà ở có độ sai số cao nhưng nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét